房屋产权有瑕疵，后果很严重｜得法案例

2021年6月，被告A公司通过被告淘宝公司旗下的阿里拍卖平台，将权利人为周某的房屋面向社会公开拍卖。2021年8月6日，原告蔡某在阿里拍卖平台上见案涉房屋拍卖信息后，预先支付被告A公司、淘宝公司20,000元保证金后参与拍卖，后原告以拍卖成交价459,001元确定为买受人。

成交后原告查阅房地产权登记情况得知截止到2021年8月7日，不动产查档情况中显示的本案房屋在“状态”栏显示“存在抵押”，而被告A公司发布的拍卖公告并未披露房屋存在抵押的事实。

经与被告A公司沟通，被告A公司自认没有对拍卖标的物的来源、是否存在抵押等重大产权瑕疵进行全面调查、核实即发布了不实的拍卖公告。

另原告从案外人B地产了解到案涉房屋已委托案外人售卖，且案涉房屋已抵押给了银行，本次拍卖并未告知抵押权人。原告认为，被告A公司发布的拍卖公告与事实严重不符，隐瞒了房屋处于抵押状态的重大产权瑕疵，利用欺诈性信息导致竞拍人、买受人陷入错误认识、产生重大误解等，原告为维护自身合法权益，遂起诉法院。

法院审理后判决：一、判决撤销2021年8月6日在淘宝阿里拍卖资产处置平台达成的拍卖订单；二、判决被告A公司应向原告退还保证金15409.99元，对原告主张超出部分保证金的诉讼请求不予支持；三、判决驳回原告的其他诉请。

（一）拍卖公司未披露标的物重大瑕疵，是否构成欺诈。

《中华人民共和国拍卖法》第十八条第二款规定，拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。作为拍卖人，被告A公司应当明确、主动、及时告知标的物的瑕疵，以免误导原告对标的物竞拍时的决策，瑕疵告知义务为拍卖人的法定义务，不因拍卖人的单方免责声明及是否影响交易达成而免除。本案中，拍卖的房屋设定了抵押，属于房屋的权利瑕庇。作为拍卖人，被告A公司能够且应当了解房屋抵押信息，其未及时向原告披露房屋抵押情况构成欺诈，符合可撤销的情形。

（二）拍卖平台是否是适格的被告？

拍卖平台并非拍卖交易当事人。案涉订单为原告与被告A公司间拍卖佣金订单、拍卖保证金支付订单，归属于双方的拍卖行为，在原告与A公司的拍卖订单已被撤销的情况下，该撤销行为自然及于拍卖订单项下的佣金订单和保证金支付订单，该两项订单不需要重复撤销。拍卖平台不是拍卖关系的主体，不负有拍卖保证金的返还义务，其根据服务协议收取软件服务费4590.01元符合约定。返还保证金应当扣除拍卖平台的服务费。

关于拍卖平台的监管义务。拍卖平台仅提供平台技术支持和服务，在拍卖平台提供技术支持和服务方面并不存在过错的前提下，无需对于拍卖人赔偿责任承担连带责任。

拍卖人未告知的拍卖标的瑕疵是否构成认定欺诈的重大瑕疵并行使撤销权，就本案而言，作为拍卖人，被告A公司应当拍卖活动开始前主动了解案拍卖标的状况，包括但不限于可能存在抵押权、居住权等影响买受人形成重大决策的因素，避免误导买受人竞拍时的决策。瑕疵告知义务为拍卖人的法定义务，不因拍卖人的单方免责声明及是否影响交易达成而免除。

作为电商平台而言，平台仅为竞价交易提供信息技术服务，区别于《拍卖法》的拍卖人义务，其主要依照《民法典》、《电子商务法》等相关法律法规规定来进行商业活动，其义务应局限于形式审查及信息披露。而对于电商平台的注意义务，笔者以为拍卖平台仅需要尽到一般注意义务，在平台不存在过错的前提下，无需对于拍卖各方应当承担的责任进行连带，亦无需退还收取的服务费。

《中华人民共和国民法典》第一百四十八条、第一百五十七条、第五百零九条、第五百七十七条。

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第二百六十条。

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来源：百事通法务